מידע כללי לציבור

כשאדם נפרד מביתו, או בוחר לעצמו בית חדש, הוא מוצא את עצמו בצומת חשוב ומורכב מאין כמותו, בעל השלכות כלכליות, רגשיות, חברתיות וחינוכיות נכבדות ביותר.

אין ספק כי בתהליך זה – הכרוך בלא מעט לילות חסרי שינה – מתווך טוב, אמין ובעל ידע יכול להגיש עזרה חיונית.

חוק התיווך, שהוחל ב-1996, ואשר הלשכה עזרה לגבש ולהניע, מחייב כל מתווך לרכוש ידע מבוסס בכל מערכת החוקים הרלוונטית, תקנות התכנון העירוניות, מערכות הבעלות על הקרקעות (טאבו, מינהל, עמידר, כנסיות) וכיוב'.

החוק נועד גם להסדיר את יחסי העבודה בין המתווכים לבין הציבור הנדרש לעזרתם, ומחייב את המתווכים להיות יעילים, פעילים ונאמנים ללקוחותיהם.

לשכת המתווכים בירושלים דואגת להכשרה מקצועית יסודית שוטפת של חבריה, ומחייבת אותם לעבוד בכפוף לתקנון האתיקה המחמיר שלה.

מגיע לך מתווך מקצועי בעל רישיון וחבר מסודר בלשכת המתווכים.

כשירות לציבור, אנו מביאים בזה את עיקרי חוק התיווך:

עיקרי החוק והסברים על קצה המזלג

חוק המתווכים נכנס לתוקף ביום ה-1 באפריל 1997 ( להלן: "החוק" ) החוק מגדיר פעולה "תיווך במקרקעין" כהפגשה, בין בתמורה ובין אם לא בתמורה, של שני צדדים, או יותר, לשם התקשרותם בעסקה ב"זכות במקרקעין".

מקרקעין הינם קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. מכאן שדירה, בית צמוד קרקע, בנין, מגרש, קרקע חקלאית, מבנה מסחרי או תעשייתי וכד' הם מקרקעין ולכן "הפגשה" שמטרתה ביצוע עסקה בזכויות של אחד מאלה הינה פעולת תיווך שהחוק חל עליה.

מי רשאי לעבוד במקצוע התיווך?

במקצוע התיווך רשאי לעסוק רק מי שעמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין, ומחזיק בידו רישיון בר תוקף שנופק לו ע"י רשמת המתווכים במקרקעין שבמשרד המשפטים. רשמת המתווכים הנה הרשות המוסמכת על פי החוק לתת רישיונות אלה.

חובות מתווך במקרקעין

על מתווך במקרקעין חלה החובה לפעול בנאמנות, בהגינות, במיומנות מקצועית ובדרך המקובלת. על המתווך למסור ללקוחו כל מידע מהותי לגבי הנכס המצוי בידו ולנקוט באמצעים ראויים, בנסיבות העניין, על מנת לקבל מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא העסקה להעביר מידע זה ללקוחו.

לתשומת לב:

הוראת החוק לעיל איננה פוטרת את הלקוח מאחריותו לוודא את פרטי הנכס המהותיים ומומלץ לכן להיעזר בבעלי מקצוע שונים, עורך דין לבדיקת הזכויות בנכס וקיום רישומי משכנתאות ו/או עיקולים (בדיקות אלו יש לערוך במרשם המקרקעין, ברשם המשכנתאות, במקרה של קניה מחברה אצל רשם החברות, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ), מהנדס לבדיקת המבנה, אדריכללבדיקת התאמה, אפשרויות שיפור והרחבה והצורך בשינויי ת.ב.ע. או היתרי בניה לשם כך, שמאי לבדיקת ערך הנכס וכד'.

עניין אישי

מתווך שיש לו עניין אישי בעסקה אסור לו על פי הוראת החוק לתווך באותה עסקה, באם לא גילה זאת ללקוחו. על גילוי זה להיעשות בכתב.

איסור פעולות משפטיות

החוק אוסר על מתווך במקרקעין לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי (זכרון דברים או חוזה הם מסמכים משפטיים) ומומלץ לכן לקונה ולמוכר להיות מיוצגים ע"י עורכי דין. לתשומת לב: החוק בישראל מתיר לעורכי דין לייצג את שני הצדדים בעסקת נדל"ן וחובת הנאמנות שלו היא אז לשני הצדדים.

שירותי תיווך בלעדיים.

כמקובל בעולם המערבי, יותר ויותר בעלי נכסים בוחרים להסמיך מתווך אחד לטפל במכירת ביתם ולייצגם באופן בלעדי.

מתווך ולקוחו רשאים להסכים ביניהם על מסירת הנכס לטיפולו הבלעדי של המתווך. החוק מכיר באפשרות זו ובלבד שתיחתם במסמך נוסף ונפרד מהזמנת שירותי התיווך המקורית. בהזמנה יש לפרט את תקופת הבלעדיות. לעניין דירה – לא תעלה תקופת הבלעדיות על 6 חודשים. בסוגי נכסים אחרים – לא תעלה התקופה על שנה אחת.

לא קבעו הצדדים את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום 30 יום (לעניין הדירה ) ובתום תשעה חודשים – לעניין נכס שאינו דירת מגורים.

מתווך שהסכים עם לקוחו על טיפול בנכס בבלעדיות, מחויב כלפי הלקוח לביצוע לפחות 2 פעולות שיווק עליהן יסכים עם הלקוח, מבין שורה של פעולות שיווק המפורטות בחוק. אי ביצוען עד תום השליש הראשון של תקופת הבלעדיות מפקיעה למעשה את הבלעדיות מידי המתווך ומסיימת לאלתר את תקופת הבלעדיות. מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק עליהן הסכים והתחייב, חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות ( גם שלא באמצעותו).

הדרישה למילוי הזמנת שרותי תיווך במקרקעין

החוק מהווה רפורמה משמעותית וממסד את כל אשר ליחסי מתווך ולקוחותיו. אחת הדרישות המשמעותיות ביותר בעניין היא שלילת זכאותו של המתווך לדמי תיווך באם הלקוח לא חתם על הזמנת שרותי תיווך, הזמנה הכוללת את כל הפרטים כפי שקבע החוק.

על הציבור לדעת שלאור הוראת חוק זו המתווך לא יוכל לוותר על החתימה הנדרשת.

הזמנת שרותי תיווך תכלול

החוק קובע שהזמנות שרותי תיווך חייבת לכלול את:

שמות המתווך/ים והלקוח/ות, מספרי זהותם וכתובותיהם.

סוג העסקה (מכירה/קניה/חכירה/החכרה/השכרה/שכירות).

תאור הנכס המבוקש/המוצע.

המחיר המבוקש או המוצע (בקירוב).

הסכום המוסכם בין המתווך ללקוחו על גובה דמי התיווך – גובה דמי התיווך יכול להיות נקוב בסכום או תוך ציון גובה דמי התיווך כאחוזים ממחיר העסקה, וכן יש לציין האם דמי התיווך המוסכמים כוללים מע"מ או שיש להוסיפו.

זכאות המתווך לדמי תיווך

מתווך מורשה על פי החוק זכאי לקבל את דמי התיווך המוסכמים עבור עבודתו מייד עם חתימת הסכם מחייב וזאת, בין השאר, בתנאי שהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

השאלה לגבי מהותו של המונח "גורם יעיל" הובאה כבר בעבר, לפני תחילת החוק, לדיון בבתי המשפט בישראל וניראה שהפרוש למונח כפי שניתן אז חל גם היום. בקיצור נמרץ אפשר לומר שהיותו של מתווך גורם יעיל אינו מותנה דווקא בכמות מאמציו להביא את העסקה לגמר, אלא שיהיה זה מספיק, למשל, במקרים מסוימים אם המתווך היה זה שהביא את דבר הנכס לידיעתו של הקונה כדי לקבוע שהוא הגורם היעיל. ניתן לומר שעניין זה הנראה על פניו כברור וחד וחלק אינו תמיד כך ויתכנו מקרים מסוימים שיש לדון בטענה מעין זו בהתאם לנסיבות העניין.

לדוגמא: לקוח שמתווך הצביע לו על נכס מתקשר ישירות לבעל הנכס ומסכם עמו את העסקה תוך עקיפת המתווך. המתווך במקרה זה לא טיפל בקידום העסקה אך הוא עדיין יחשב לגורם היעיל הזכאי לתשלום דמי תיווך. דוגמאות כאלה ואחרות ניתן למצוא בפסיקה לרוב והמסקנה היא שיש לאפשר למתווך לפעול לקידום העסקה שאז בטח ובטח הוא יהיה הגורם היעיל הזכאי לדמי תיווך אך אם הדבר נמנע ממנו הרי שעדיין הוא זכאי לקבל את דמי התיווך.

דמי התיווך

החוק איננו קובע את גובה דמי התיווך.

דמי התיווך המקובלים כיום לגבי מכירת/קניית נכס מקרקעין הם כדלקמן:

נחתם הסכם מחייב למכירה/קניה של מקרקעין: 2% מהמחיר הכולל של העסקה ( לרבות ריהוט, ציוד וכו').

נחתם הסכם מחייב למכירת זכויות בנכס מוגן: 5% מהסכום הכולל של דמי המפתח המשולמים או המוצעים ע"י לקוח חיצוני ( במידה שבעל הבית יחליט לממש את האופציה העומדת לו עפ"י חוק לרכוש ראשון את זכיות הדייר המוגן).

דמי התיווך המקובלים לגבי הסכם מחייב להשכרה, החכרה של נכס מקרקעין:

- לתקופה של שנה בלבד: דמי שכירות של חודש אחד.

- לתקופה קצרה משנה: 10% מסה"כ דמי השכירות המשולמים.

- לתקופה ארוכה משנה: 5%# מסה"כ דמי השכירות לתקופה כולה כולל הארכתה עד שלוש שנים.

לכל הסכומים הנ"ל יש להוסיף מע"מ כחוק.

לתשומת לב: בהתאם לפסיקה הקיימת אם לא נקבע גובהם של דמי תיווך יהיה גובהם בהתאם לדמי התיווך המקובלים באותה עת. דמי התיווך המקובלים כיום הינם כנ"ל.

מועד תשלום דמי התיווך

על הלקוח לשלם את דמי התיווך עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים לעסקה.

הסכם מחייב הינו חוזה, או זיכרון דברים שגם הוא הסכם מחייב לכל דבר.

לתשומת לב: חובת התשלום למתווך עפ"י החוק הינה עם חתימת הסכם מחייב וללא קשר לביצוע ההסכם ע"י הצדדים או מימוש העסקה. גם אם העסקה לא יצאה לפועל מסיבה כל שהיא, הרי שהמתווך זכאי עדיין לדמי התיווך, דמי התיווך משולמים למתווך על כך שהביא את הצדדים לכלל חתימה על הסכם מחייב, משעשה זאת קמה לו זכותו לתשלום ללא קשר למימוש העסקה